Hukum

Cara Menghitung NJOP Tanah dan Bangunan

Review by : Yuli SE., MM

Istilah pajak sudah sangat familiar di telinga kita. Ada beberapa jenis pajak yang ada di Indonesia dan dibebankan kepada rakyat seperti pajak bumi dan bangunan (PBB), pajak kendaraan bermotor, pajak barang mewah, dan lain sebagainya. Pajak yang dikenakan kepada rakyat memiliki dasar hukum dan dasar penghitungan. Sehingga, dalam penetapannya tidak membebani rakyat karena nilai pajak yang diLuar kemampuan mereka.

Pajak yang diterapkan di Indonesia ini merupakan salah satu sumber penerimaan daerah yang tidak hanya penting namun juga strategis dan memiliki pengaruh signifikan terhadap banyak aspek di kehidupan yang lain. Karena fungsinya yang sangat penting bagi pembangunan daerah dan keperluan lain, pemerintah mengatur penetapan dan pengelolaan pajak yang kemudian akan digunakan untuk pembangunan di daerah-daerah dengan besaran tertentu.

Berbicara masalah pajak, mungkin tidak banyak dari kita yang mengetahui tentang NJOP yang merupakan salah satu cara untuk menentukan besaran pajak bumi dan bangunan. Bila anda ingin menjual atau sekedar mengetahui nilai NJOP dari property yang anda miliki; berikut ini cara menghitung NJOP beserta informasi lainnya yang perlu anda ketahui.

baca juga :

Pengertian NJOP

Sebelum kita membahas mengenai cara menghitung NJOP, sebaiknya kita mengetahui pengertian dari NJOP itu sendiri. Berdasarkan UU PBB Pasar 1 angka 3, NJOP adalah harga rata-rata yang didapat dari kegiatan jual beli yang dilakukan secara wajar, namun bila tidak ada kegiatan jual beli NJOP bisa ditentukan dari perbandingan antara harga dan objek pajak dari jenis yang sama atau dari perolehan nilai baru maupun dari NJOP pengganti.

Transaksi wajar dalam konteks di sini adalah jual beli yang dilakukan tanpa adanya monopoli atau permainan harga, bukan barang hasil pencurian, tanpa paksaan, dan juga ada pembeli dan penjual. NJOP pada dasarnya merupakan harga rata-rata; hal ini dikarenakan karena NJOP ditetapkan berdasarkan harga per meter persegi. Setiap bagian tanah mungkin memiliki harga berbeda sehingga nilai per meter peseginya pun berbeda.

Sebagai contoh tanah yang letaknya berdekatan dengan jalan mungkin memiliki harga yang lebih mahal dibanding dengan tanah yang berada di dalam gang. Namun faktor yang seperti itu tidak menjadi sebuah masalah dalam penetapan NJOP karena pada dasarnya NJOP adalah harga rata-rata.

Berdasarkan UU PBB, ada beberapa pendekatan dalam menentukan NJOP yang dimaksudkan sebagai perbandingan dengan objek lain, nilai jual pengganti, dan nilai perolehan baru.

perbandingan dengan objek lain atau pendekatan data pasar merupakan suatu cara atau metode dalam menetapkan nilai jual suatu objek pajak dengan membandingkan dengan objek lain yang sejenis dan memiliki letak yang berdekatan. Dua objek tersebut harus memiliki fungsi yang sama dan harga jualnya juga sudah diketahui.
Pendekatan biaya atau nilai perolehan baru merupakan salah satu cara tau metode untuk menentukan nilai jual dari suatu objek pajak dengan cara mengitung keseluruhan biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek tersebut yang dilakukan pada saat penilaian dilakukan. Harga tersebut kemudian dikurangi dengan penyusutan dari objek tersebut dilihat dari kondisi fisiknya.
Pendekatan pendapatan atau nilai jual pengganti merupakan suatu cara atau metode untuk mengetahui nilai jual suatu objek pajak yang didasarkan oleh hasil produksi dari objek pajak tersebut.

Syarat mengetahui NJOP

Berdasarkan pengertian di atas, NJOP sebenarnya digunakan sebagai dasar untuk menentukan pajak PBB dari suatu objek. Namun, ada beberapa syarat untuk mengetahui NJOP dari suatu objek pajak sebagaimana berikut ini.

Pemohon harus mengajukan permohonan secara tertulis
Memberikan bukti yang menyatakan bahwa objek pajak tersebut adalah milik mereka
Bila objek pajak tersebut dikuasakan, pemohon harus membawa bukti kuasanya
Surat pernyataan yang menyatakan bahwa NJOP yang diajukan untuk kepentingan perpajakna dan bukan yang lain.

Klasifikasi Besaran NJOP

Database yang menyusun NJOP selalu diperbaraharui setiap tahun karena adanya kemungkinan perubahan dari tahun sebelumnya. Adanya pemukiman atau perumahan baru dengan sejumlah akses jalan mengakibatkan harga tanah yang semula sepi dan kurang diminati menjadi sangat melonjak. Hal ini berpengaruh terhadap besar NJOP yang harus dibayarkan. Sama halnya dengan rumah yang pada awal diberi memiliki harga yang murah namun berangsur-angsur memiliki harga yang mahal karena pembanguna yang ada di kawasan tersebut. Besarnya NJOP bisa dikasifikasikan sebagai objek pajak sektor perkotaan dan pedesaan, objek pajak sektor perkebunan, objek pajak sektor atas hak pengusaha hutan, pertambangan, dan lain sebagainya.

Secara umum klasifikasi NJOP di bagi menjadi dua yaitu NJOP bumu dan bangunan. Masing-masing klasifikasi dibagi menjadi dua kelompok yaitu kelompok A dan B.

Cara menghitung NJOP

NJOP dihitung berdasarkan harga per meter persegi ang didapat dari penilaian tanah. Penilaian tanah yang dilakukan untuk penghitungan NJOP hanya berlaku untuk penetapan pajak dalam waktu tertentu. Metode yang paling umum digunakan untuk menentuka nilai tanah adalah menggunakan pendekatan atau perbandingan harga pasar seperti dijelaskan di atas. Nilai tanah yang menjadi objek dihitung menggunakan analisis penyesuaian dan perbandingan. Analisis tersebut dilakukan terhadap objek tanah yang sejenis dengan harga pasar yang sudah diketahui sebelumnya.

Harga pasar dari tanah pembanding diperoleh dari kegiatan jual atau beli maupun penawaran atas tanah tersebut yang datanya bisa didapat dari notaris PPAT, penjual, pembeli, broker, perangkat desa, dan lain sebagainya yang bisa dipercaya. Analisis penyesuaian atau perbandingan ini dilakukan paling tidak menggunakan tiga data pembanding. Data yang digunakan sebagai pembanding sebaiknya adalah data paling mutakhir atau paling baru dan lokasinya tidak terlalu jauh dari objek yang dinilai.

Selain berdasarkan analisis penyesuaian atau perbandingan dengan harga pasar dengan barang sejenis, ada beberapa faktor yang juga berpengaruh dalam penilaian tanah yaitu lokasi dan kondisi fisik tanah. Cara menghitung NJOP tanah yaitu dengan menggunakan zona nilai tanah yaitu dengan mengelompokkan beberapa bidang tanah yang sejenis dan mempunyai nilai yang sama. Kemudian dibuat tabel nilai tanah berdasarkan zona nilai tanah tersebut , gang, dan faktor lain yang mencerminkan tanah tersebut.