Untuk menghitung pajak penghasilan dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi jual beli, maka harus diketahui unsur-unsur yang terdapat dalam perpajakan tersebut. Unsur-unsur yang harus diketahui dalam perhitungan perpajakan adalah.
1. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
Adalah dasar pengenaan pajak atas bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB). Maksudnya adalah dalam kegiatan jual beli tanah atau bangunan, nilai atas NPOP akan menentukan besarnya pajak yang harus dibayarkan.
Berdasarkan undang-undang, yang dimaksudkan NPOP secara luas adalah meliputi hal, antara lain.
- Jual beli adalah harga transaksi.
- Tukar menukar adalah nilai pasar.
- Hibah adalah nilai pasar.
- Hibah wasiat adalah nilai pasar.
- Waris adalah nilai pasar.
- Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar.
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar.
- Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar.
- Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar.
- Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar.
- Penggabungan usaha adalah nilai pasar.
- Peleburan usaha adalah nilai pasar.
- Pemekaran usaha adalah nilai pasar.
- Hadiah adalah nilai pasar.
- Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang.
2. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Merupakan unsur pokok yang tertera dalam peraturan perpajakan tentang pajak bumi dan bangunan. Yang dimaksud dengan nilai jual objek pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari adanya kegiatan transaksi jual beli yang terjadi secara wajar,.
Jika tidak terdapat transaksi jual beli, maka nilai jual objek pajak ditentukan dengan membandingkan harga atas objek lain yang sejenis.
Berkaitan dengan NPOP terdapat kondisi khusus dimana jika tidak diketahui besarnya NPOP atau nilainya lebih rendah dari NJOP, maka dasar pengenaan pajak pada BPHTB menggunakan NJOP pajak bumi dan bangunan.
3. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
Merupakan nilai dengan jumlah tertentu yang mana di setiap daerah memiliki ketetapan yang berbeda tergantung dari keputusan pemerintah setempat.
Dalam peraturan perpajakan tentang BPHTB menyebutkan jika nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp.60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam beberapa hal tertentu seperti perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima oleh orang pribadi yang masih memiliki hubungan keluarga atau masih dalam satu garis keturunan dengan pemberi hibah wasiat.
Maka untuk kasus seperti ini nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak ditetapkan secara regional dengan nilai maksimum Rp.300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).
4. Tarif BPHTP
Penetapan besarnya tarif bea perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dikenakan kepada wajib pajak yang meliputi orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan telah diatur dan ditentukan besarnya oleh pemerintah melalui perundang-undangan yaitu sebesar 5% (lima persen).
5. Tarif PPh
Setiap orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari adanya pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, maka memiliki kewajiban untuk membayar sejumlah pajak penghasilan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
